보증금 돌려받을 수 있는지? 전입신고를 하고 확정일자를 받으라는 이야기는 많이 알려져 있습니다. '그럼 보증금이 보호되는 건가?' 의문이 듭니다. 만약에 오피스텔이 경매되면 전입신고일보다 늦은 임차권이나 등기부 상의 다른 권리들보다 배당을 먼저 받을 수 있는 '우선변제권'이 주어진다고 합니다.
그래서 오피스텔에 살고 있으면서 전입신고 및 확정일자를 받았다면 보증금이 보호된다고 보면 될 것 같습니다. 전입신고와 확정일자는 임대차계약 당일 (완불 후) 또는 입주날 (잔금 완불 후) 신청해야 유리! 요즘은 '정부 24' 홈페이지에서도 신청 가능하다고 합니다. 법적 효력은 다음 영업일 오전 0시부터 발생.
만약에 집주인이 보증금을 안 돌려준다면? 보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 가게 되면 1) 거주지에 점유를 이탈하고 2) 전입신고 및 확정일자가 무의미해지지만 '임차권등기명령' 제도를 활용하면 보증금을 돌려 받을 수 있는 권리와 '우선변제권'이 보호됩니다.
그러니 새 집으로 이사를 가고 전입신고와 확정일자를 받아도 기존 거주지의 법적 대항력이 유지됩니다.
참고로, 기존에 살던 오피스텔 관할 지방법원에 '임차권등기명령'를 신청하고 접수까지 약 15일 정도 소요된다고 합니다 (법무사에게 수수료 10~20만 원 지불하고 신청). 그럼에도 불구하고 보증금을 돌려받지 못한 다면 변호사를 통해 민사소송을 진행해야 합니다.
민사소송 = 내용증명+지급명령+보증금반환청구소송의 법률 절차
집 계약 Tip: 등기부등본상 근저당이 있는 집이면 임대차계약을 안 하는 게 좋지만, 그래도 임대차계약을 하는 경우 임대인에게 말해서 입주 후 등기부등본상 '선순위 근저당'이 말소되었는지 확인이 필요합니다.
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